Vendre son bien immobilier: un laborieux parcours administratif préalable vous attend!…

Vendre son bien immobilier: un laborieux parcours administratif préalable vous attend!…

Vendre une maison ou un appartement ne se résume pas à placer une annonce assurer les visites, puis à signer l’acte chez le notaire. Il y a une série de certificats et de documents importants à fournir,avant même la mise en vente et les publicités afin d’éviter la nullité de la vente !

Le volet administratif d’une vente immobilière est fastidieux et ne doit pas être négligé! Car si le notaire prend en charge une partie des démarches, notamment en ce qui concerne le cadastre (quoi qu’il vaut mieux avoir les infos AVANT !) et les éventuelles hypothèques et gages qui grèveraient le bien, le vendeur (ou au mieux l’agent immobilier rompu à ces démarches !) est également mis à contribution. Et il a intérêt à s’y prendre à temps pour réunir la panoplie de documents, certificats et autres attestations obligatoires. Comme on ne décide pas forcément un an ou plusieurs mois à l’avance de vendre sa maison ou son appartement, ces démarches peuvent vite virer au parcours du combattant alors qu’on est en plein rush ou pas rompu à ces démarches administratives !

De quoi à t-on besoin AVANT de mettre en vente son bien ?

1/Le titre de propriété :

C’est l’acte notarié d’achat du vendeur. La carte d’identité du bien en quelque sorte: description, origine de propriété, existence d’éventuelles servitudes ou de conditions spéciales.

S’agissant d’un bien recueilli par succession, le vendeur doit présenter des documents prouvant qu’il est l’héritier, ainsi que l’éventuel acte d’achat du défunt.

2/ Les renseignements urbanistiques :

La publicité de mise en vente d’un bien doit indiquer sa destination urbanistique la plus récente (bureau, commerce, maison unifamiliale, maison de rapport, …) ainsi que les permis et certificats d’urbanisme qui le concernent. Ces informations peuvent être obtenues au service urbanisme de la commune où est situé le bien.

→ Infractions et régularisations

Les ennuis commencent si le propriétaire a réalisé des travaux ou modifié la destination du bâtiment sans demander de permis… “La responsabilité civile du vendeur peut être engagée s’il n’informe pas préalablement le futur acquéreur de l’existence d’infractions urbanistiques”, Les infractions urbanistiques étant des infractions continues, elles se transmettent automatiquement du vendeur au nouvel acquéreur, qui en devient ainsi responsable.

En Région bruxelloise, cependant, “les infractions urbanistiques posent réellement problème !

Pour la vente d’un appartement :

Documents spécifiques à la copropriété:

  1. Avant la signature du compromis :
  • Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
  • Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur.
  • La situation des appels de fonds.
  • Le relevé des éventuelles procédures judiciairesen cours.

Les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années. Ces informations sont primordiales pour permettre à l’acheteur d’estimer le montant des frais qu’il devra payer.

  • Le dernier bilan approuvé par l’AG.
  1. Au plus tard à la signature de l’acte

Avant la signature de l’acte authentique, le nouveau propriétaire doit être au courant de décisions et de frais décidés par l’AG des copropriétaires, mais dont le paiement lui sera réclamé.

  • Le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection.
  • Les appels de fonds et le coût des travaux urgents qui ont été décidés.
  • Les frais relatifs aux communs.
  • Les dettes de la copropriétéà la suite de litiges.

 3/ Le certificat PEB :

Le certificat de performance énergétique du bâtiment (PEB), qui permet d’évaluer la performance énergétique d’un bâtiment dans des conditions standard d’utilisation et qui contient des recommandations d’amélioration, est obligatoire dans les trois Régions (même si certaines modalités diffèrent quelque peu).

Le vendeur a l’obligation d’afficher le PEB dans la publicité de mise en vente (et de location aussi d’ailleurs) de son bien et de fournir une copie de ce document à tout acheteur potentiel qui en fait la demande. Ce diagnostic sous forme de classement (de A, le plus économe, à G, le plus énergivore) permet de se faire une idée du coût énergétique du bâtiment, de le comparer à d’autres… et de prendre ainsi conscience de l’ampleur des travaux à réaliser pour améliorer la situation.

Le certificat PEB doit être communiqué par le vendeur au futur propriétaire avant la signature du compromis de vente. Il est en principe valable 10 ans.

En Région bruxelloise, le propriétaire qui n’établit pas le PEB en temps voulu risque une sanction pénale ou une amende administrative de 62,5 à 2.500 euros. En Région wallonne, il s’expose à une amende dont le montant varie entre 500 et 1.000 euros, selon le manquement.

Des études ont montré un lien évident entre le score PEB d’un bâtiment et son prix de vente, mais aussi son impact sur la rapidité avec laquelle la vente est conclue.

4/ L’attestation “citerne à mazout”:

On considère que cela fait partie des informations que le vendeur est censé fournir. Pour un chauffage à mazout, on indiquera la capacité du réservoir, son emplacement et l’année de placement.

5/ La pollution des sols:

Autre document indispensable pour vendre un bien immobilier: une attestation prouvant que le sol du terrain ou de la maison n’est pas pollué. Chaque Région applique des règles précises en la matière.

En Région bruxelloise, c’est l ‘IBGE/Bruxelles Environnement qui délivre les attestations de sol nécessaires pour tout acte de cession (vente, usufruit, droit d’usage) d’un terrain ou d’une construction.

En Région wallonne, l’attestation est un extrait conforme de la Banque de Données de l’État des Sols (BDES).

En Flandre, c’est l’OVAM qui est compétent.

6/ Le PV de contrôle de l’installation électrique:

Le vendeur doit disposer d’un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique pour la vente d’une habitation. Ce document doit être fourni par un organisme agréé

7/ Le Dossier d’intervention ultérieure (DIU):

Depuis 2001, les travaux importants (qui concernent la structure ou des éléments essentiels du bâtiment ou qui sont susceptibles d’engendrer une situation dangereuse) qui ont été effectués dans un immeuble doivent figurer dans ce dossier. Descriptif des travaux, plans, matériaux utilisés, croquis d’installation, emplacement exact des conduites (eau, gaz, téléphone, égouts, électricité), conseils d’entretien, fiches techniques, preuves de garantie, photos de travaux avant/après, etc. L’objectif est d’assurer la sécurité et la santé lors de rénovations futures.

En conclusion :

Vous constaterez que ces démarches fastidieuses ne sont pas simples à récolter et coûteuses pour un quidam… sans oublier un juste prix!, de belles photos (important!), un descriptif vendeur, une promotion sur plusieurs supports médias, etc….

S’adjoindre les services d’un professionnel de l’immobilier comme Home Sweet Home Immo vous fera donc gagner du temps, éviter des amendes, une éventuelle nullité de la vente !

 Preuve que vendre un bien est un réel enjeu et non un jeu et que plus de 64 % des Belges font appel à un professionnel ! Ne dit-on pas chacun son métier ?….

 Il ne reste plus qu’à nous contacter et nous confier la mise en vente de votre bien ! (La plupart des attestations – gain de plus de 500 €! – vous sont alors offertes!*)

 

*offre soumise à condition.

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