Baisse des taux hypothécaires.. Est ce le moment de prévoir son refinancement?

Baisse des taux hypothécaires.. Est ce le moment de prévoir son refinancement?

Force de constater que depuis plusieurs semaines les taux hypothécaires offerts par les banques belges baissent à nouveau !

Avec des taux toujours plus bas et une concurrence forte entre les banques, ne serait-ce pas le bon moment d’envisager de renégocier votre emprunt?

Un exemple : ING a offert à l’un de ses clients, en septembre dernier un taux fixe (négocié) de 0,92% pour un crédit hypothécaire sur une durée de 20 ans !

Il s’agit du taux le plus bas historique enregistré, sous le seuil symbolique de 1%.

On le sait, ce type de taux n’est pas ouvert à tout le monde. Cela dépend évidemment de la situation personnelle de l’emprunteur, de ses ressources propres, de ses capacités de remboursement, etc. Ne courez donc pas chez votre banquier en espérant obtenir d’emblée le même taux. En revanche, faut-il se dépêcher à tenter de refinancer son crédit?

Si le taux du crédit en cours est supérieur à 2,6% ou 2,7%, cela vaut-il  la peine de consulter son banquier?  la réponse est OUI !

Preuve en est : le site guide-épargne.be, sur lequel les consommateurs peuvent indiquer les offres qu’ils ont reçues des différentes banques et courtiers (avec une preuve à l’appui), constate depuis plusieurs semaines une intensification des baisses des taux offerts par leurs organisme de crédit.

Par exemple : Belfius a proposé en septembre, un taux fixe à 20 ans négocié à 1,12%, à l’un de ses clients. Toujours pour un prêt hypothécaire similaire dans la durée, KBCa lui proposé un taux de 1,1% en juillet à un emprunteur. Et ils ne sont pas les seuls ! Parmi d’autres, BNP Paribas Fortis, Fintro, ING… ces banques ont toutes récemment proposé des taux fixes à 20 ans sous la barre des 1,2% !

Une concurrence accrue est donc ouverte. Un mouvement qui va cependant à l’encontre des dernières recommandations de la Banque nationale de Belgique (BNB), et de Mario Draghi, le président de la Banque centrale européenne (BCE). La BNB “exhorte à nouveau les banques à la prudence dans l’octroi et les conditions des prêts hypothécaires”.

NOTRE CONSEIL:

Ces taux de financement extrêmement bas peuvent donner envie à ceux qui ont déjà emprunté de le renégocier leur prêt afin de faire baisser leur mensualité ou raccourcir l’échéance de leur crédit. Mais cela vaut-il réellement la peine dans tous les cas?

Voici un début de réponse…

Hormis  les taux, il est important de prendre en compte les coûts liés au refinancement, qui incluent non seulement des frais de dossier, mais aussi des frais de notaire, qui peuvent vite atteindre plusieurs milliers d’euros, notamment si vous changez de banque (car il y a des frais de mainlevée). La facture peut donc vite être salée !

La Banque nationale de Belgique a relevé, depuis 2015 (année durant laquelle le taux fixe à 25 ans est passé sous la barre des 3%), près de 200.000 refinancements de crédits hypothécaires !

Par exemple “sur un refinancement de 200.000 euros, le coût de mainlevée s’élève à plus ou moins 1.000 euros, et ceux de l’inscription hypothécaire à 5.000 euros”, dixit le notaire R.Grégoire.

Mais si le montant du crédit hypothécaire refinancé dépasse les 300.000 euros, “les frais d’inscription hypothécaires sont eux quasi doublés”, soit environ 10.000 euros. Quant aux frais de dossier, ils peuvent varier d’un organisme bancaire à l’autre. (Exemple : 250 euros chez BNP Paribas Fortis).

Dans le cas où le refinancement raccourcit uniquement la durée du crédit, et donc l’emprunt est remboursé avant terme, la banque peut réclamer une indemnité dite de réemploi, qui elle peut s’élever jusqu’à à 3 mois d’intérêts.

Un refinancement hypothécaire ne se justifie donc que si tous ces frais sont inférieurs au bénéfice apporté par la baisse du taux qui vous sera proposé par la banque.

LA “RÈGLE” de 1%:

Une autre “règle” prévaut en matière de refinancement: il doit y avoir une différence d’au moins 1% entre l’ancien et le nouveau taux pour que ce refinancement soit intéressant. Mais s’il reste une durée inférieure à 10 ans pour le crédit en cours, alors il faut plus qu’une différence de taux de 1% pour que cela reste intéressant pour le client, vu les frais engendrés par un refinancement expliqués ci-dessus.

Globalement, le refinancement est intéressant pendant la première moitié du remboursement de l’emprunt, car c’est durant cette période que le poids des intérêts se fait le plus sentir.

 “Beaucoup de personnes ont déjà refinancé leur crédit sur les deux dernières années”, indique également un courtier confirmé par la Banque nationale qui,  a en effet, relevé que depuis 2015 (année durant laquelle le taux fixe à 25 ans est passé sous 3%), près de 200.000 refinancements de crédits hypothécaires ont été refinancés.

Chez BNP Paribas Fortis, l’un des leaders du marché hypothécaire en Belgique, les refinancements ont déjà représenté 22% de la production de crédits en 2018 contre 30% en 2015 et 2016. Et depuis le début de cette année 2019, la demande concerne déjà 20% de la production totale de la banque !

Tenir compte de votre situation personnelle…

Tout dépend donc de la situation personnelle de l’emprunteur, puisque “renégocier son taux de crédit revient à souscrire un nouveau prêt”, rappelle BNP Paribas Fortis, qui recommande d’ailleurs de calculer l’avantage procuré par un taux d’intérêt inférieur par rapport aux frais de rachat.

EN CONCLUSION :

Le refinancement est intéressant pendant la première moitié du remboursement de l’emprunt, car c’est durant cette période que le poids des intérêts se fait le plus sentir. On estime que la durée restante doit être supérieure à 10-12 ans, sans quoi, les frais seront trop importants, détaille plusieurs professionnels du secteur.

C’est donc le bon moment de procéder à une demande de refinancement, si la durée de votre crédit est supérieure à dix ans et si votre ancien taux est supérieur de 1% à celui négocié au départ. Mais entre la demande et l’acceptation, rien n’est acquit ! “L’acceptation de la demande dépend de nombreux facteurs: raisons de la renégociation, aspect risque de crédit…”, indique BNP Paribas Fortis. Le dossier devra donc être solide pour avoir une chance d’aboutir et ainsi procurer un avantage financier.

Bien réfléchir et demander une simulation auprès de son banquier ou courtier avant de s’engager !

Plus d’infos? En discuter? Contactez-nous ! info@homesweethomeimmo.be ou 0475/72.32.67

Source: l’Echo

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