Investir dans l’immobilier locatif. Comment suis-je taxé?

Investir dans l'immobilier

La Banque ne rapporte plus et vous décidez d’investir dans l’immobilier ?

Une bonne idée vu les taux d’intérêts extrêmement bas “offerts” par les banques…       

Néanmoins le bien acquit que mettrez en location, sera taxé dans la plupart des cas et ce sur base du revenu cadastral de l’immeuble… mais pas que…!

Autant le savoir car en effet, en plus de payer le précompte immobilier, vous devez également déclarer vos revenus immobiliers (cadastral ou réels) dans votre déclaration fiscale !

Votre bien est loué à un particulier ? 

Voici un exemple : Le Revenu Cadastral non indexé de votre bien mis en location est de 1.000 euros. Pour l’année de revenus sur laquelle porte votre déclaration, le coefficient d’indexation (publié chaque année) est de 1,8%. Votre taux marginal est de 50%.

RC indexé : 1000 euros *1,8 = 1.800 euros

Base imposable : 1.800 euros *1,4 = 2.520 euros

Montant de l’impôt : 2.520 euros *50% = 1.260 euros

Pour connaître votre taux marginal, il suffit de connaître votre revenu net imposable et de voir jusqu’à quelle tranche d’imposition il peut monter. Ce taux atteint 50% dès 38.000 euros annuels environ (cinquième et dernière tranche d’imposition en Belgique).

Vous serez donc taxés sur votre bien, MAIS PAS sur les loyers réellement perçus. Vous serez imposé sur le Revenu Cadastral indexé et majoré de 40%.

Etant donné que les revenus immobiliers sont ajoutés aux autres revenus, ils sont taxés à votre taux marginal, c’est-à-dire à votre taux d’imposition le plus élevé.

Si vous louez un bien meublé… (plus courant à Bruxelles ou dans de grandes villes) 

Vous percevez (aux yeux du fisc) deux types de revenus: des revenus immobiliers (pour le bien à proprement parlé) et des revenus mobiliers (pour tout ce qui est meubles, accessoires etc).

Comment faire la distinction entre les deux revenus? Sauf si le bail fixe lui-même la partie immobilière et la partie mobilière, le fisc part du principe que 40% du loyer porte sur les meubles et 60% sur l’immeuble. A vous de démontrer éventuellement le contraire.

Du loyer perçu sur les meubles, on peut déduire forfaitairement 50% de frais; (réparation, remplacement….) le solde est imposé distinctement à 30% (plus les éventuels centimes additionnels communaux).

Attention, si vous louez votre bien occasionnellement (type “Airbnb”, chambres d’hôtes etc) et que vous offrez en plus à vos hôtes des services comme le petit déjeuner ou le nettoyage, vous devez également déclarer vos revenus au titre de revenu divers.  Ces revenus sont imposés à 33% (plus les centimes additionnels communaux).

Votre locataire (un particulier) y exerce son activité professionnelle ? 

S’il affecte à l’immeuble l’exercice de son activité professionnelle, il existe alors deux cas de figure :

  • Affectation totale

Vous êtes dans ce cas imposé sur base du loyer net réel. Le loyer net réel correspond au loyer brut, augmenté des éventuels avantages locatifs, diminué du plus petit des deux montants entre les 2/3 du revenu cadastral revalorisé et 40% du loyer brut.

Exemple: Madame X. donne en location à une fiduciaire ou une agence de marketing un espace de bureau pour 1.800 €/ mois.

Partons du principe que Madame X. a acheté ce bien sur fond propre, sans faire usage d’un crédit hypothécaire et donc qu’elle n’a plus de charges d’intérêts.

Le locataire paie à Madame X, en plus du loyer, un montant de 200 € à titre de contribution aux charges d’entretien, charges communes et de chauffage.

Le revenu locatif mensuel brut est donc de 2.000 €, soit 24.000 € annuellement.

Normalement, Madame X. pourrait déduire un forfait de 40%, soit 24.000 € x 40% = 9.600 €, ce qui ramènerait sa base imposable à 24.000 € – 9.600 € = 14.400 €.

Mais le montant forfaitaire ne peut pas être plus élevé que les deux tiers du RC non indexé multipliés par 4,39 (coefficient de 2018). Comme le RC est de 1.500 €, ce forfait ne peut donc pas excéder 1.500 € x 2/3 x 4,23 = 4.230 €.

Madame X. sera donc imposée, non pas sur 14.400 €, mais sur 24.000 € – 4.230 € = 19.770 €.

Madame X paie donc un précompte immobilier calculé sur le RC indexé de 1.500 € x 1,7057 = 2.558 €.

En outre, Madame X. est également imposée à l’impôt des personnes physiques sur le revenu locatif de 19.770 €.

Dans l’hypothèse où le revenu de Madame X est soumis à la tranche d’imposition la plus élevée de 50% (ce qui n’est pas le cas de tout le monde, vérifier votre dernier extrait de rôle pour connaître votre taux d’imposition) elle paiera sur ce revenu locatif 9.885 € d’impôt.

Au total (impôt et précompte additionné) Madame X. devra payer 2.558 € + 9.885 € soit 12.443 € sur un revenu locatif brut de 24.000 €.

  • Affectation partielle

Si le bail prévoit la répartition entre le loyer “privé” et le loyer “professionnel” et/ou s’il est enregistré (une obligation pour rappel !), alors la partie privée est imposée comme telle (sur base du Revenu Cadastral indexé et majoré de 40%) et la partie professionnelle également (sur base du loyer net réel).

 En conclusion :

Investir dans l’immobilier sera toujours plus intéressant que de laisser dormir vos économies sur un compte d’épargne proche du zéro pourcent d’intérêts… et ce même en étant taxé sur le revenu locatif comme expliqué ci-dessus.

Néanmoins, avant de choisir votre futur investissement, renseignez-vous correctement sur tous les frais à prévoir, le montant du loyer que l’on peut espérer pour ce bien, le montant du revenu cadastral et faites votre calcul afin de voir si le rendement en vaut la peine.

On estime actuellement un rendement locatif satisfaisant quand il tourne aux alentours des 3% et plus.

Vous souhaitez plus d’infos?  En discuter? Contactez-nous ! info@homesweethomeimmo.be ou 0475/72.32.67

 

*source: MonArgent

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